Miet- und WEG-Recht Die Beweislast bei Schönheitsreparaturen: Ein neuerlicher Blick auf die BGH-Rechtsprechung (BGH-Beschluss vom 30.01.2024 – VIII ZB 43/23)
In einer jüngsten Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 30. Januar 2024, Aktenzeichen VIII ZB 43/23, wurde erneut die Frage der Beweislast im Kontext von Schönheitsreparaturen thematisiert. Der Fall drehte sich um einen Mieter, der von seinem Vermieter einen Vorschuss für die Durchführung von Schönheitsreparaturen forderte und zugleich eine Mietminderung geltend machte. Der Mieter argumentierte, dass die Klausel zur Überwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam sei, da ihm die Wohnung in einem unrenovierten oder renovierungsbedürftigen Zustand überlassen worden sei – ein Umstand, den der Vermieter bestritt.
Hintergrund des Streits
Die Auseinandersetzung zwischen Mieter und Vermieter ist kein Einzelfall. Vielmehr spiegelt sie eine langjährige rechtliche Debatte wider, in deren Kern es um die Wirksamkeit formularvertraglicher Klauseln geht, welche die Pflicht zu Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen. Nach ständiger Rechtsprechung sind solche Klauseln grundsätzlich zulässig, jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen.
Die Entscheidung des BGH
Der BGH legte fest, dass es Sache des Mieters ist, zu beweisen, dass ihm die Wohnung unrenoviert übergeben wurde. Der BGH legt die Kosten dem Mieter auf, da er versäumt habe, darzulegen und zu beweisen, dass die Wohnung unrenoviert übergeben worden sei. Da die Schönheitsreparaturklausel grundsätzlich wirksam sei, müsse der Mieter im Einzelfall beweisen, dass Umstände vorlägen, die zu deren Unwirksamkeit führen. Könne er dies nicht, schulde der Vermieter keine Mängelbeseitigung.
Kritische Betrachtung
Diese Entscheidung hat in der juristischen Fachwelt für Diskussionen gesorgt. Kritiker bemängeln insbesondere die Verschiebung der Beweislast zu Ungunsten des Mieters. Traditionell ist es Aufgabe des Vermieters nachzuweisen, dass er seine vertraglichen Pflichten erfüllt hat – also auch, dass er eine Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand überlassen hat.
Die aktuelle Rechtsprechung stellt diese Grundsätze auf den Kopf. Dies könnte zu einer problematischen Situation führen, in der unterschiedliche Beweislastregelungen für Schadensersatzansprüche nach § 280 Abs. 1 BGB (Vermieter trägt Beweislast) und § 281 Abs. 1 BGB (Mieter trägt Beweislast) gelten.
Praktische Konsequenzen für Mieter:innen
Angesichts dieser Rechtslage sollten Mieter besonders sorgfältig vorgehen und den Zustand der Wohnung bei Einzug detailliert dokumentieren – idealerweise durch ein Übergabeprotokoll oder Fotos. Diese Dokumentation kann später als Beweismittel dienen, sollte es zu Unstimmigkeiten bezüglich des Zustands der Wohnung kommen.
Fazit
Die Entscheidung des BGH verdeutlicht einmal mehr die Bedeutung einer genauen Dokumentation bei Mietverhältnissen. Während die juristische Debatte um die korrekte Anwendung der Beweislastregeln weitergeht, bleibt für Mieter das Gebot der Stunde: Vorsorgen durch Dokumentieren! Nur so können sie sich gegen mögliche Ansprüche seitens des Vermieters effektiv absichern und ihre Rechte im Streitfall wahren.
