Im Rahmen der Honorarklage eines Architekten ist vielfach fraglich, welches Gericht anzurufen ist: Ist der Architekt sowohl mit der Planung als auch mit der Bauüberwachung beauftragt, kann er am Ort des Bauvorhabens klagen. Schuldet er hingegen lediglich die Planung, ist der Auftraggeber an seinem Wohnsitz zu verklagen - OLG Hamm Az. 32 Sa 84/11.

Die Mehrwertsteuer wird am 01. Januar 2007 um 3 % erhöht. Das betrifft auch alle Hauskäufer und Bauherren. Ein Haus, das im Herbst 2006 noch 200.000,00 € kostet, wird hierdurch um 6.000,00 € teurer. Viele Bauherren sind nun verunsichert und möchten so schnell wie möglich bauen. Welche Möglichkeiten gibt es, diese unangenehme Auswirkung der Umsatzsteuererhöhung zu vermeiden?

2.      Eine andere Möglichkeit ist die Vereinbarung von Teilleistungen. Regelmäßig werden bei einem Bauvorhaben Abschlagszahlungen vereinbart, deren Fälligkeit an die Fertigstellung einzelner Gewerke geknüpft ist. Werden diese Gewerke noch bis zum 31. Dezember 2006 abgerechnet, fällt dafür auch nur der bisher gültige Umsatzsteuersatz von 16 % an.

1.      Eine Möglichkeit die Steuererhöhung auszuschließen, ist die Vereinbarung eines Festpreises. In diesem Bruttopreis ist alles enthalten, auch die Umsatzsteuer. Die Abführung der Steuer an den Fiskus ist Sache des Unternehmers. Der Bauherr hat damit nichts zu tun. Wichtig ist jedoch eine glasklare vertragliche Vereinbarung in diesem Sinne.

Wie hoch die Anforderungen an einen rechtsfehlerfreien Prospekt für den Vertrieb von Immobilienanlagen ist, verdeutlicht der II. Senat des BGH (II ZR 329/04 vom 6. 2. 2006). Im konkreten Fall war in einem Prospekt für einen geschlossenen Immobilienfonds der Anteil der Werbungskosten am Gesamtaufwand mit 17,91% statt tatsächlich 25,3% angegeben. Darüber hinaus fehlte ein Hinweis, dass für die geplanten Stellplätze der Erwerb eines benachbarten Grundstücks erforderlich war. Diese Prospektfehler genügten, um von dem Prospektverantwortlichen die Rückzahlung sämtlicher Aufwendungen für den Erwerb der Beteiligung Zug um Zug gegen Abtretung derselben zu verlangen.

Enthält der Verkaufsprospekt bei einer ansonsten detaillierten Aufschlüsselung von Kosten keinen Hinweis über Bestehen und Höhe von Innenprovisionen, so kann dies sogar einen strafbaren Betrug darstellen (BGH, 1 StR 379/04).

Lärmbelästigungen zwischen zwei Wohnungseigentumseinheiten können den nachbarlichen Frieden erheblich stören. So kann z. B. die Verlegung von Installationsrohren innerhalb einer Wohn-Einheit akustische Auswirkungen auf die Nachbareinheit haben. § 14 WEG bestimmt in solchen Fällen, dass einem anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwachsen dürfe. Mit der Frage, wo da die Grenze bei Rohrinstallationsarbeiten zu ziehen ist, musste sich das OLG Frankfurt beschäftigen. Dabei stellte das Gericht entscheidend auf die Einhaltung der DIN-Normen für den Schallschutz im Hochbau ab, die regelmäßig eine auf Lärmbelästigung gestützte erhebliche Beeinträchtigung im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG ausschließe. Dies gelte jedenfalls, wenn Heizungsrohre unter Putz verlegt würde. Wenn derartige Fehler passieren, ist der jeweilige Wohnungseigentümer zur Beseitigung verpflichtet und kann dafür den beauftragten Handwerker auf Nacherfüllung in Anspruch nehmen. Beschluss v. 27. 3. 2006, Az. 20 W 204/03.

In einem vor dem OLG Hamm am 04.10.2005 entschiedenen Fall (19 U 51/05) ging es um die Dauer von Gewährleistungsansprüchen bei einem Kaufvertrag mit Montage. Auf einen solchen Fall sind nach Auffassung des OLG die Vorschriften des Kaufvertragsrechts anzuwenden. Im konkreten Fall ging es um die 6-monatige Verjährungsfrist nach § 477 BGB in alter Fassung. Diese Verjährungsfrist hat mit Ablieferung des Gerätes zu laufen begonnen. Nicht einmal die zwischenzeitlich stattgefundenen Nachbesserungsversuche konnten den Eintritt der Verjährung hemmen. Die vereinbarte Montage eines solchen Gerätes führt nicht dazu, dass Werkvertragsrecht anzuwenden sei. Maßgebend sei die Ablieferung, die dann vorliege, wenn die Sache dem Käufer so überlassen sei, dass er sie untersuchen könne. Es empfiehlt sich in derartigen Fällen schnellstmöglich eine rechtliche Klärung herbeizuführen. Entschärft ist die Problematik allerdings durch die Schuldrechtsreform, die ab 01.01.2002 wirksam ist, weil nach § 438 Abs. 1 Nr. 3 BGB in neuer Fassung die Verjährungsfrist 2 Jahre beträgt, wenn der Kaufvertrag nach diesem Zeitpunkt geschlossen worden ist.

 

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