Miet- und WEG-Recht BGH stärkt Mieterrechte - teilweise Untervermietung der Nebenwohnung erlaubt!
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem aktuellen Beschluss entschieden, dass Mieter:innen grundsätzlich Teile ihrer Mietwohnung untervermieten dürfen, um ihre Mietkosten zu senken. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Wohnung als Haupt- oder Nebenwohnsitz genutzt wird.
Das Urteil wurde am 21. November 2023 veröffentlicht und trägt das Aktenzeichen VIII ZR 88/22.
Der Fall, der zu diesem Urteil führte, ereignete sich in Berlin. Ein Mann hatte eine Dreizimmer-Wohnung gemietet, zog jedoch später in eine Doppelhaushälfte am Stadtrand. Aus beruflichen Gründen wollte er die Wohnung weiterhin nutzen und bat seinen Vermieter um Erlaubnis, zwei der drei Räume unbefristet untervermieten zu dürfen. Zunächst stimmte der Vermieter einem befristeten Untermietervertrag zu, lehnte jedoch später eine generelle Untervermietung ab. Daraufhin reichte der Mieter Klage ein und erhielt vor dem BGH Recht.
Das Gericht stellte fest, dass die teilweise Untervermietung der Wohnung ein berechtigtes Interesse des:der Mieters:in darstellt und somit zulässig ist. Es spielt dabei keine Rolle, ob es sich um den Haupt- oder Nebenwohnsitz handelt. Das Berufungsgericht konnte den Anspruch des Klägers auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung nicht verneinen, da das berechtigte Interesse des Mieters an der Überlassung von zwei Zimmern an Dritte bestand.
Mit diesem Urteil stärkt der BGH die Rechte der Mieter:innen und erklärt die teilweise Untervermietung der Wohnung als legitim. Laut Urteilsbegründung haben die Interessen des:r Mieters:in grundsätzlich Vorrang vor den Interessen des:der Vermieters:in, solange die beabsichtigte Gebrauchsüberlassung für den:die Vermieter:in nicht unzumutbar ist.
Es ist jedoch zu beachten, dass das Urteil noch keinen endgültigen Abschluss des Rechtsstreits darstellt. Das Landgericht Berlin wird den Fall in einem kommenden Verfahren erneut verhandeln.
Was bei einer Untervermietung zu beachten ist
Mieter:innen sollten bei der Untervermietung ihrer gemieteten Räumlichkeiten einige wichtige Punkte beachten, um eine mögliche Kündigung des Mietverhältnisses zu vermeiden:
- Prüfen Sie den Mietvertrag: Überprüfen Sie zunächst Ihren Mietvertrag auf Regelungen zur Untervermietung. Manche Verträge verbieten die Untervermietung komplett oder erlauben sie nur mit Zustimmung des:r Vermieter:in. Diese Regelungen sind rechtlich zu überprüfen.
- Erlaubnis einholen: Wenn der Mietvertrag die Untervermietung erlaubt, müssen Mieter:innen dennoch in der Regel die Erlaubnis des:r Vermieter:in einholen. Dies sollte schriftlich erfolgen und alle relevanten Informationen zur geplanten Untervermietung enthalten.
- Berechtigtes Interesse darlegen: Um die Erlaubnis zur Untervermietung zu erhalten, müssen Mieter:innen ein berechtigtes Interesse darlegen. Dies kann beispielsweise finanzielle Gründe haben, wie die Senkung der Mietkosten oder die Deckung von Wohnraumkosten während eines vorübergehenden Auslandsaufenthalts.
- Angemessene Auswahl des:r Untermieters:in: Mieter:innen sollten darauf achten, dass der:die ausgewählte Untermieter:in zuverlässig ist und keine Probleme verursacht. Eine sorgfältige Auswahl kann helfen, Konflikte mit dem:r Vermieter:in zu vermeiden.
- Schriftlicher Untermietvertrag: Es ist ratsam, einen schriftlichen Untermietvertrag mit dem:r Untermieter:in abzuschließen. Darin sollten alle wichtigen Vereinbarungen festgehalten werden, wie Miete, Dauer des Untermietverhältnisses und Nutzung der Räume.
- Informieren Sie den:die Vermieter:in: Mieter:innen sollten den:die Vermieter:in über die Untervermietung informieren und diesem:r alle relevanten Informationen zur Verfügung stellen. Dies schafft Transparenz und kann das Vertrauensverhältnis zum:r Vermieter:in stärken.
- Mietzahlungen weiterhin leisten: Auch wenn Teile der Wohnung untervermietet werden, bleibt der:die Mieter:in weiterhin für die pünktliche Zahlung der Miete verantwortlich. Die Untermiete sollte nicht als Ersatz für die eigene Mietzahlung angesehen werden.
- Pflichten des:r Mieters:in beachten: Der:die Mieter:in bleibt weiterhin für die Einhaltung aller Pflichten aus dem Mietvertrag verantwortlich, auch wenn Teile der Wohnung untervermietet sind. Dazu gehören beispielsweise die Instandhaltungspflichten oder die Vermeidung von Lärmbelästigung.
- Rückkehrrecht sicherstellen: Wenn die Untervermietung zeitlich begrenzt ist, sollte im Untermietvertrag ein Rückkehrrecht festgehalten werden, um nach Ablauf des Untermietverhältnisses wieder selbst in die Räumlichkeiten zurückkehren zu können.
- Rechtzeitig informieren: Sollte sich während des Untermietverhältnisses etwas ändern oder der:die Untermieter:in ausziehen, ist es wichtig, den:die Vermieter:in rechtzeitig darüber zu informieren und gegebenenfalls eine neue Erlaubnis zur Untervermietung einzuholen.
Durch Beachtung dieser Punkte können Mieter:innen das Risiko einer Kündigung des Mietverhältnisses aufgrund einer Untervermietung minimieren. Es ist jedoch ratsam, sich im Zweifelsfall rechtlich beraten zu lassen.
